Vyplatí se investiční nemovitost?

Investiční nemovitost může být lákavá pro mnoho lidí. Jaké druhy jsou vlastně investiční? Proč se často využívají cizí zdroje? Jak nám mohou zaručit stabilní příjem v podobě nekonečné renty?

Nemovitosti jsou trvalou hodnotou a mohou poskytnout stabilní příjem v podobě nájemného. Navíc, v posledních letech jsme byli svědky rostoucích cen nemovitostí v mnoha zemích a globálně se nemovitosti považují za stabilní složku finančního portfolia. Každopádně investice do nemovitostí nemusí nutně vyžadovat velkou finanční investici, nicméně se vyplatí určitá úroveň znalostí a zkušeností. Proto je důležité pečlivě zvážit všechny faktory a podívat se na to, zda se tato investice vyplatí.

Ne každá nemovitost je investiční

Investiční nemovitostí se obecně rozumí nemovitost, která je zakoupena s úmyslem získávat z ní zisk. Tyto nemovitosti se často nazývají také investiční byty, komerční nebo výnosové nemovitosti, a mohou být využity k různým účelům, jako je pronájem, rekonstrukce a opětovné prodej za vyšší cenu, nebo využití pro vlastní podnikání. Mezi investiční nemovitosti patří obvykle bytové a kancelářské budovy, obchodní prostory, průmyslové budovy, sklady a další. Jedná se o nemovitosti, které nabízejí stabilní výnosy z pronájmu nebo rychlý zisk při otočení. Často se ocitají v portfoliích institucionálních investorů.

Investování do nemovitostí může být atraktivní možnost pro ty, kteří hledají dlouhodobou a stabilní investici. Díky relativně vysoké stabilitě cen a vysoké poptávce po vlastním bydlení mohou být investiční nemovitosti považovány za vhodnou diverzifikaci portfolia. Výhodou je, že investování do nemovitostí nevyžaduje obvykle velké finanční prostředky a lze využít cizího kapitálu. Je také důležité mít na paměti, že nemovitosti jsou dlouhodobá investice a jejich likvidita může být omezena. Například vyřídit prodej nemovitosti v řádech dní je zcela nereálné. Z toho důvodu si mnoho investorů vybírá tuto formu investic jako způsob, jak získat stabilní a dlouhodobý příjem.

Spravovat investiční nemovitost není pro každého

I když jsou investiční nemovitosti výnosnou a stabilní investicí, může být správa a údržba těchto aktiv náročná a zdlouhavá. Investoři musí být připraveni věnovat čas na vyřízení administrativy, opravy a údržbu. Musí být připraveni řešit nečekané události, jako jsou například poškození majetku, výpadky nájemného, nebo vymáhání nájemného. Aby byla investice do nemovitostí úspěšná, je nutné investovat do správy a údržby. Správa investičních nemovitostí je také nákladná a může si vyžádat výdaje na reklamu, realitní makléře, úpravy interiéru, úpravy bytů a další. Investoři musí mít také na paměti, že není vždy snadné najít správného nájemce a vypořádat se s neplatiči či konflikty. Z toho důvodu mohou být investiční nemovitosti vhodné spíše pro investory, kteří si uvědomují, že kromě finančních prostředků budou muset investovat také svůj čas a energii do řešení nečekaných situací a správy nemovitostí.

Spoustu činností lze delegovat na odborníky, kteří se o vaše nemovitosti postarají. Například pro shánění nájemníků lze využít realitních makléřů, jejichž úkolem je mimo jiné zájemce prověřit a vyřešit administrativu. Tuto službu u nás běžně neplatí vlastník, ale nájemník. Správu a údržbu nemovitosti z velké části umí pokrýt vhodné pojištění. V tomto ohledu není tak důležitá cena jako rozsah a limit asistenčních služeb. Zároveň je velmi důležité krytí odpovědnosti za škody způsobené nájemníky. Mohou vzniknout škody na majetku a zdraví 3. osobě přímým jednáním nájemníků, nebo jejich nedbalostí. Zároveň ubytované osazenstvo může záměrně či z nedbalosti poškozovat váš majetek (např. kuchyňskou linku) a v takové chvíli je lepší čerpat plnění z pojištění než vymáhat peníze po nájemnících.

Využití cizích zdrojů

Nemovitosti se nejčastěji nakupují s využitím finanční páky. Menší investoři mohou využít běžných hypotečních úvěrů a získat 80 % až 90 % kapitálu na nákup, větší investoři docílí v průměrů 60 % investičním úvěrem. To v konečném důsledku znamená, že si vystačíte s minimální počáteční investicí. Jen je vždy důležité myslet na to, že čím rychleji běžíte, tím bolavější je zakopnutí.

Naštěstí investiční nemovitost není vaše střecha nad hlavou. Běžně se setkáváme s tím, že běžné rodiny mají obavy z nákupu na hypotéku, přičemž zaběhlí investoři nakupují jednu nemovitost za druhou prakticky bez vlastního kapitálu. Tato obava je objektivní u vlastního bydlení. To je střecha nad hlavou, o kterou si nemůžeme dovolit přijít. Investiční nemovitost je jen aktivum, které buď vydělává, nebo se ho zbavím. Nic nám nebrání nemovitost prodat a finanční úvěr doplatit. Cítíte ten rozdíl?

Banky vše počítají za vás. I to je důvod, proč vám nepůjčí 100 % na celou nemovitost. Samy si jsou vědomi rizika, že může dojít k poklesu ceny nemovitosti. Pakliže nakupujete za 80 % cizích zdrojů, vzniká rezerva 20 %. Zde skutečně ručíte vlastním kapitálem, který do nemovitosti vkládáte. Jeden z nejhorších scénářů špatné investice je, že přijdete “pouze” i tyto vlastní zdroje. Nicméně vybruslíte z toho ven bez nemovitosti i bez úvěru. Nutno podotknout, že vkládat vlastní zdroje do těchto investic je velmi rozumné, a proto stanovené limity banky dávají smysl. Buď máte vlastní kapitál, nebo existují nemovitostní fondy. Nic mezi tím nehledejte.

První je nejtěžší

Pokud je pro vás tento svět zcela nový, tak vás asi nepřekvapí, že první investiční nemovitost je nejtěžší. A tím nemyslíme na údržbu a správu, to si ohmatáte velmi rychle. Ale máme na mysli její pořízení. Největší překážkou bývá vlastní bydlení pořízené na hypotéku. V takové chvíli banka těžko poskytne další úvěrový limit a jste odsouzeni na nákup pouze z vlastních zdrojů. Je důležité mít na paměti, že nemovitosti mají tvořit pouze část portfolia a neměli byste zde ukládat celý svůj majetek. Při představě, že kupujete investiční byt za 4 mil. Kč bez cizích zdrojů, měli byste disponovat celkovým investičním majetkem minimálně 8 mil. Kč. To je pro běžnou rodinu s hypotékou KO kritérium.

Perpetum mobile

Každá investice by měla generovat výnos, ideálně i kladné cash-flow. Čím dříve se začne, tím lépe. Mladší investor má možnost získat cizí zdroje až na 30 let, díky čemuž získá i nízkou splátku. A banky vám příjem z nemovitostí znovu započítají a díky tomu vám poskytnou kapitál na další nemovitosti. Takže když se podaří nakoupit první, bude pro vás lehčí pořízení dalších. V ideálních případech vychází kladné cash-flow a vzniká dokonalé perpetum mobile. Zároveň rostoucí ceny nemovitostí způsobí, že pravděpodobně na nákup dalších nemovitostí nebudete potřebovat vlastní kapitál. Pak už pouze nakupujete. Z počátku zvládnete jednu za 2 roky, poté jednu ročně a ti výkonnější se zvládnou vyšplhat na 1 nemovitost každé 1 – 2 měsíce.

Kdy koupit první investiční nemovitost?

Pro mladého investora je vhodné nakoupit investiční nemovitosti ještě před vlastním bydlením, které může odsunout klidně na třetí, čtvrtou nebo pátou pozici. Z pohledu banky je lepší doložit přijaté nájemné a sám bydlet v nájmu. Mějte na paměti, že právě vlastní bydlení může vaše perpetum mobile zastavit. Rodinám a investorům s vlastním bydlením, jejichž perpetum mobile již bylo zastaveno, nezbývá než čekat, spořit a investovat. Jakmile bude hladina jejich příjmů dostatečná, může se vše rozběhnout, nicméně pravděpodobně již nedocílíme úvěrů na 30 let a začne vznikat záporné cash-flow.

Plánujte lokality, nakupujte chytře

Pokud se bavíme o jedné, dvou možná třech investičních nemovitostech, není tak důležité plánovat kde, co a jak. Respektive je vždy vhodné vybírat takové lokality, které vám jsou blízké a nachází se v dojezdové vzdálenosti k řešení případných problémů. Každá nemovitost totiž vyžaduje nějakou péči a může se stát, že budete řešit rekonstrukci či administrativu a není nic horšího, než tyto záležitosti řešit u tři nemovitostí po celé České republice. Zpravidla je vhodné volit krajská města, minimálně však okresní města. Lokalita hraje důležitou roli pro určení hodnoty a menší lokality jsou mnohem více náchylnější na změny ekonomiky, než například Praha, Brno, Hradec Králové, Pardubice atp.

Shlukování

Pokud však chcete rozjet perpetum mobile a neustále realizovat nákupy, zaměřte se na jednu konkrétní lokalitu. Třeba pro nás je nejbližší Hradec Králové a Pardubice. Po čase byste totiž zjistili, že se již nechcete starat o 5 bytů roztroušených všude možně. Najednou si uvědomíte, že byste uvítali mít to vše v jednom městě. Je to zkrátka mnohem jednodušší na správu, údržbu a zároveň tato lokalita může být stabilnější z pohledu cen a výtěžnosti.

Vůbec není problém mít 2 krajská města a Prahu k tomu. Možná horší lokality pomohly celý kolotoč rozjet, avšak nastane zlom, kdy se rozhodnete nemovitosti agregovat, tedy shlukovat. Po překonání počtu 10 nemovitostí již začne být objektivní otázka, zda správu nesvěřit jiné osobě. Buď zaměstnanci, známému, nebo například agentuře na správu nemovitostí. Toho lze docílit pouze pokud jsou nemovitosti v jedné lokalitě.

Z bytů domy

Prvním krokem jsou investiční byty. Prošli jsme si, jak vše rozjet, v jakých lokalitách je nakupovat a následně je shlukovat. Jaký je ale další krok? Jde to do nekonečna? Když už je vaše portfolio dostatečně velké, může dávat smysl zvětšit zaměření z pouhých bytů na domy. Pochopitelně nemyslíme ty rodinné, ale zejména celé bytové domy, činžovní domy, kancelářské budovy a jiné komerční prostory. Správa takových je mnohem jednodušší, resp. nejlepší je zajištění správce na každý objekt a voila, máte to bez starostí.

Vyděláváme až 5x

Výše se psalo o nájemném, cash-flow a nastínil se růst hodnoty nemovitostí. Pojďme si přesně posvítit na to, jakým způsobem vlastně investiční nemovitost vydělává.

1. Kupní cena

Hraje důležitou roli pro celkovou výnosnost i cash-flow. Pochopitelně vždy chceme nakupovat levněji, než je trh. Cílem je vyjednat co nejnižší cenu, najít co nejvýhodnější nabídku, protože to vám vydělá okamžitě. Například najdete nemovitost s tržní cenou 4,5 mil. Kč, ale podaří se vám ji koupit za 4,2 mil. Kč. V tuto chvíli, kdybyste nemovitost pouze otočili, vyděláte před zdaněním bezmála 300 tis. Kč. Nicméně my dlouhodobě chceme nemovitost držet. Pro nás to znamená, že budou stačit nižší cizí zdroje = nižší splátka = lepší cash-flow. Potenciál nájemného zůstává stejný. Zároveň vznikne prostor k tomu, že je možné využít vzniklý rozdíl jako další vlastní zdroje pro nákup další nemovitosti.

2. Zhodnocení nemovitosti

Dlouhodobě se vlastní bydlení stává méně a méně dostupné. To znamená, že se neustále rozevírají nůžky mezi průměrnou mzdou a cenou vlastního bydlení. Od roku 2008 roste index cen bytových nemovitostí (House Price Index) v průměru o 5,16 % p.a. Takové zhodnocení je nutno započítat.

3. Cash-flow

Celkové nájemné plně vystačí na krytí všech nákladů. Taková je dokonalá investice a příležitostí byla spousta ještě několik let zpět. V dnešní době (v roce 2023) se těžko hledají nemovitosti s kladným cash-flow, zejména kvůli vysokým úrokovým sazbám. Stále však můžeme docílit alespoň nulového cash-flow a je jen otázkou času, než budou hrát sazby zase v náš prospěch. Jakmile se cizí zdroje zlevní, můžeme úvěry refinancovat a náhle se nám výrazně zlepší celé cash-flow.

4. Jistina úvěru

Každou splátkou úvěru snižujeme celkovou jistinu. Vlastně by se dalo říct, že nám nájemníci splácí hypotéky. Sice se to neprojevuje cash-flow, nicméně každý měsíc se sníží jistina úvěru u několik tisíc. To je určitě potřeba započítat do celkové výnosnosti. Dokonce můžete fungovat se záporným cash-flow, a přesto vyděláváte na umořování jistiny.

5. Prodejní cena

Až jednou nastane den D a rozhodnete se zbavit starostí či využít jiné příležitosti, budete muset nemovitost prodat. A stejně jako je důležitá kupní cena chceme prodat nemovitost nad tržní cenou. Nikdy není dobré prodávat na vlastní pěst a zkrátka se vyplatí do tohoto procesu zainvestovat. Jednak do případné rekonstrukce, ale druhak i zaplatit profesionální fotografie, homestaging, průlety dronem a vše, co pomůže prodat nemovitost za vyšší cenu. Proto doporučujeme využít služeb profesionálů, kteří vám vše zařídí. Sice si vezmou provizi, ale pakliže byt prodají za vyšší cenu, jsem spokojen.

Výnos na vlastní kapitál

Nejvíce nás vždy zajímá výnos na vlastní kapitál. Splátka hypotéky, její úrok a ostatní výdaje jsou nákladovou položkou. Spočítejme si dva scénáře, kolik vlastně vydělá investor bez cizích zdrojů (Investor A) a druhý s finanční pákou (Investor B). Vycházíme z dlouhodobého průměru růstu indexu cen nemovitostí 5 % a průměrnou cenou cizích zdrojů 3 % p.a.

Zásadní rozdíl pro nás je záporný cash-flow. Zároveň naše prvotní investice je buď 4,2 mil. Kč nebo pouhých 840 tis. Kč.

Porovnání po roce a 10 letech

Vyhrává investor B. Největší zhodnocení mu však udělala výhodná kupní cena. Bez té bychom porovnávali zhodnocení na vlastní kapitál 8,3 % a 29,61 % stále ve prospěch investora B. Podívejme se na delší časový horizont, abychom srazili výsledek do rozumných hodnot.

Po 10 letech bude hrát výhodná kupní cena značně nižší roli. Na scéně je primárně růst cen nemovitostí. Avšak samotné cash-flow případně umořená jistina jsou již taktéž významné. Dostáváme se na čísla 7,6 % p.a. pro investora A bez finanční páky a 18,3 % p.a. pro investora B s finanční pákou.

Hlavní rozdíly

Nejdůležitější rozdíl však je, že Investor B by mohl koupit celkem 5 takových nemovitostí a vlastní kapitál zhodnocovat 18,3 % p.a. Musí to však zvládnout jeho záporné cash-flow, které by již činilo -22 000 Kč měsíčně. V konečném důsledku kdyby se vše po 10 letech prodalo se realizují následující zisky:

• Investor A realizuje zisk ve výši 4 570 000 Kč
• Investor B realizuje zisk na 5 nemovitostech 3 671 749 Kč, tedy celkem 18 358 745 Kč

To je prosím rozdíl skoro 14 mil. Kč a hlavní důvod, proč se investiční nemovitosti kupují s využitím cizích zdrojů i přesto, že naše cash-flow krátkodobě trpí.

Nájemné jako zdroj nekonečné renty

Investiční nemovitosti mohou hrát významnou roli při čerpání nekonečné renty. Díky stabilitě, potenciálnímu výnosu a udržitelnosti tohoto příjmu řada našich investorů plánuje čerpat významnou část renty právě z pobíraného nájemného. Zároveň jim nic nebrání nemovitosti prodat a čerpat rentu z kapitálového majetku běžným způsobem.

Výnos z nájmu sice závisí na mnoha faktorech, jako jsou lokalita, velikost, stav nemovitosti a aktuální poptávka na trhu, nicméně pokud kupujeme investiční nemovitost na dlouhý horizont, rozhodně nám vydělá a zajistí stabilní příjem. V dlouhodobém horizontu tedy může výnos z nájmu představovat důležitou složku nekonečné renty a může být zdrojem finanční stability v důchodu.

Nemovitosti a Wizion Capital

My z Wizion Capital všeobecně máme rádi nemovitosti. Je to hmotné aktivum a rádi ho řadíme do investičních portfolií. Sami nemovitosti nakupujeme a cílíme na atraktivní zhodnocení.

> TAKÉ CHCI INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI

U klientů počítáme výnos na vlastní kapitál, zvažujeme výhodnost dané transakce a udržujeme jejich perpetum mobile v dokonalém běhu. Nikdy nechceme, aby se zastavili a museli přestat nakupovat. Myslíme si, že pokud téma nemovitostí není pro investora příliš vzdálené, určitě by měl zvážit pořízení alespoň pár rezidenčních bytů. Zkrátka investiční nemovitost do portfolia patří.